Patrimoine & structuration
Le même bien, détenu autrement, n’a pas les mêmes conséquences
Un logement neuf haut de gamme n’est pas qu’un achat : c’est une pièce de votre patrimoine, avec ses effets fiscaux et successoraux. Voici, sans jargon, ce que recouvrent la SCI, le démembrement, l’IFI et la transmission — et où s’arrête notre rôle.
Structurer, c’est décider comment détenir
Acheter dans le neuf est une chose ; décider à quel nom, sous quelle forme et pour transmettre à qui en est une autre. La structuration ne change pas le bien : elle change la manière dont il est détenu, imposé et transmis. Cette page vous en donne les repères pour arriver préparé chez votre notaire. Elle éclaire, elle ne remplace pas : chaque montage se décide et se rédige avec lui.
Détention
Nom propre ou SCI : à quel nom détenir le bien
La première décision n’est pas « quel bien », mais « comment le détenir ». En nom propre, vous êtes propriétaire de l’immeuble, directement. Via une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu, c’est la société qui détient le bien, et vous détenez des parts. La SCI à l’IR est fiscalement transparente : ses loyers sont imposés chez les associés, à votre barème, exactement comme une détention directe. Son intérêt n’est donc pas fiscal : il tient à la souplesse de transmission par parts et à la gestion à plusieurs — jamais à une baisse d’impôt.
Ce qu’il faut retenir
- La SCI à l’IR est transparente : ses revenus sont imposés chez les associés, au même barème qu’une détention directe.
- Son intérêt est la transmission par parts et la gestion à plusieurs, pas une économie d’impôt.
- Loger votre résidence principale dans une SCI vous fait perdre l’abattement de 30 % dont elle bénéficie à l’IFI en détention directe (art. 973 du CGI).
Ce que cela implique
- Une SCI se constitue — statuts, immatriculation, annonce légale — puis se tient dans la durée : comptabilité, assemblée annuelle, déclaration de résultat. Autant de coûts récurrents.
- La responsabilité des associés aux dettes de la société est indéfinie, à proportion de leurs parts (art. 1857 du Code civil).
- Une SCI sans vie sociale réelle, ou constituée dans un but principalement fiscal, s’expose à une requalification par l’administration (abus de droit, arts. L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales).
- Sur du neuf acheté en l’état futur d’achèvement, la TVA de 20 % incluse dans le prix n’est pas récupérable par une SCI qui loue nu : c’est un coût définitif, identique à une détention en nom propre.
Deux manières de détenir le même bien
- Profil
- Parents soumis à l’IFI, deux enfants, patrimoine à transmettre progressivement.
- Projet
- Logement neuf (VEFA) destiné à la location, de l’ordre de 700 k€, avec l’objectif de le transmettre aux enfants.
En nom propre
Simple à mettre en place, rigide à transmettre.
- Aucune société à créer ni à faire vivre : pas de statuts, pas de comptabilité, pas d’assemblée.
- Le bien se transmet par blocs ; à défaut d’organisation, il tombe en indivision entre héritiers, que chacun peut rompre à tout moment (art. 815 du Code civil).
- Les loyers sont imposés à votre barème, comme en SCI à l’IR.
- Entrée dans l’assiette IFI
- 100 % de la valeur — art. 965 du CGI
- Frais d’acquisition (neuf)
- de l’ordre de 2 à 3 %
- Formalisme de détention
- aucun
En SCI à l’IR
Un cadre pour transmettre et gérer à plusieurs, au prix d’un formalisme.
- La transmission se fait par parts, divisibles : vous pouvez donner 10 %, puis 30 %, par étapes, tout en gardant la gérance (art. 1846 du Code civil).
- Les statuts organisent la gestion et préviennent les blocages de l’indivision.
- La société doit être constituée puis tenue : comptabilité et assemblée annuelle, un coût récurrent.
- Entrée dans l’assiette IFI
- fraction représentative des immeubles, ici équivalente à leur valeur — art. 965, 2° du CGI
- Frais d’acquisition (neuf)
- identiques, plus les frais de constitution
- Formalisme de détention
- comptabilité et assemblée annuelles
L’opportunité d’une SCI, ses statuts et son régime fiscal se décident avec votre notaire ou votre avocat fiscaliste.
Démembrement
Séparer l’usufruit de la nue-propriété
Un bien en pleine propriété peut être scindé en deux droits : l’usufruit — user du bien et en percevoir les revenus — et la nue-propriété — en disposer. Donner la nue-propriété à ses enfants en conservant l’usufruit permet de transmettre tôt : seule la nue-propriété est taxée, et sa valeur dépend de votre âge (barème de l’art. 669 du CGI, ci-dessous). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits de succession (art. 1133 du CGI). On peut démembrer un bien directement, mais aussi les parts d’une SCI, pour cumuler les deux logiques.
Ce qu’il faut retenir
- Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit transmet la valeur à un coût réduit : seule la nue-propriété est taxée, selon votre âge (art. 669 du CGI).
- Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits de succession (art. 1133 du CGI).
- On peut démembrer un bien, mais aussi les parts d’une SCI, pour combiner souplesse de gestion et transmission anticipée.
Ce que cela implique
- Le démembrement ne réduit pas l’IFI : l’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI).
- La répartition de l’IFI selon le barème de l’art. 669 est réservée à un usufruit subi, issu de la loi — par exemple celui du conjoint survivant qui opte pour l’usufruit de la succession (art. 757 du Code civil) —, pas à un usufruit que l’on se réserve volontairement.
- Une fois consenti, le démembrement est difficile à défaire sans l’accord des deux parties.
- La répartition des travaux entre usufruitier (entretien courant) et nu-propriétaire (grosses réparations, art. 605 et 606 du Code civil) doit être cadrée par acte pour éviter les litiges.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le calcul de la nue-propriété, l’acte de donation et son articulation avec votre régime matrimonial se font chez votre notaire.
IFI
L’impôt sur la fortune immobilière, au réel
L’IFI vous concerne si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier (art. 964 du CGI) ; le barème s’applique alors dès 800 000 €. Les biens sont retenus pour 100 % de leur valeur, sans abattement — avec une exception notable : la résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 % si vous la détenez en direct (art. 973 du CGI). Point souvent mal compris : les parts d’une SCI n’entrent dans l’assiette qu’à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus, pas pour la totalité si la société détient aussi des liquidités ou d’autres actifs (art. 965, 2° du CGI).
Ce qu’il faut retenir
- L’IFI vous concerne si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier (art. 964 du CGI) ; le barème s’applique alors dès 800 000 €.
- Les biens sont retenus pour 100 % de leur valeur, sauf la résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 % si vous la détenez en direct (art. 973 du CGI).
- Les parts de SCI n’entrent dans l’assiette qu’à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus, pas pour leur valeur totale (art. 965, 2° du CGI).
Ce que cela implique
- Une résidence secondaire entre pour 100 % de sa valeur, sans abattement.
- Loger un bien en SCI ne le sort pas de l’IFI ; le démembrement non plus (art. 968 du CGI).
- Les dettes déductibles sont encadrées : les prêts in fine et les prêts familiaux obéissent à des règles anti-abus (art. 974 du CGI).
L’évaluation de vos biens, le calcul de l’assiette et la déductibilité du passif s’arrêtent avec votre conseil fiscal.
Transmission
Transmettre par étapes, de son vivant
Transmettre tôt et par fractions coûte le plus souvent moins cher que de laisser faire la succession. Chaque parent peut donner à chaque enfant dans la limite de 100 000 € sans droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans (arts. 779 et 784 du CGI). Couplée au barème de l’âge (art. 669), la donation de la nue-propriété de parts de SCI permet de transmettre à moindre coût tout en gardant l’usufruit et la gérance. La donation-partage, elle, peut figer la valeur des biens au jour de l’acte, lorsque ses conditions sont réunies, et prévient les conflits entre héritiers (arts. 1075 et 1078 du Code civil).
Ce qu’il faut retenir
- Chaque parent peut donner à chaque enfant dans la limite de 100 000 € sans droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans (arts. 779 et 784 du CGI).
- Coupler donation de nue-propriété de parts et barème de l’âge (art. 669) permet de transmettre tôt, à moindre coût, en gardant l’usufruit et la gérance.
- La donation-partage peut figer la valeur des biens au jour de l’acte et prévient les conflits entre héritiers (arts. 1075 et 1078 du Code civil).
Ce que cela implique
- L’exonération de droits entre époux ou partenaires de PACS vaut pour la transmission au décès (art. 796-0 bis du CGI) ; elle ne se confond pas avec la donation au dernier vivant, qui se met en place de son vivant pour élargir les droits du conjoint survivant.
- Le PACS exonère au décès mais ne fait pas du partenaire un héritier : sans testament, il ne reçoit rien de plein droit.
- La part que vous pouvez transmettre librement est limitée par la réserve de vos enfants (arts. 912 et 913 du Code civil).
- À défaut d’organisation, un bien reçu à plusieurs tombe en indivision, que chaque indivisaire peut rompre à tout moment (art. 815) ; une SCI ou une convention d’indivision (art. 1873-1 du Code civil) l’encadre.
Donation, donation-partage, testament, choix du régime matrimonial : ces actes se préparent et s’engagent avec votre notaire.
Une orientation, pas une consultation
Nous vous aidons à comprendre les options et à préparer vos décisions, puis nous coordonnons vos interlocuteurs. Nous ne rédigeons aucun acte et ne nous substituons ni à votre notaire, ni à votre avocat fiscaliste, qui engagent les montages. Notre conseil patrimonial, la sélection et la structuration sont inclus, sans honoraires à votre charge ; seuls le courtage en crédit et l’Accompagnement de l’acte aux clés restent des options facturées, indiquées avant tout engagement.
Votre situation mérite mieux qu’une règle générale
Ces repères valent pour tous ; votre patrimoine, lui, est particulier. Une étude patrimoniale part de votre situation réelle : un premier schéma de structuration et les typologies de biens adaptées, suivis d’un appel de cadrage de trente minutes.
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